Nhiều rủi ro, vì sao nhà đầu tư ngoại vẫn muốn “đánh chiếm” thị phần địa ốc Việt?

Báo cáo mới nhất của CBRE - “Top điểm đến đầu tư châu Á - Thái Bình Dương – cách thức tiếp cận mới” cho thấy, các nhà đầu tư trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương vẫn tập trung chủ yếu vào tỷ suất đầu tư khi tìm kiếm tài sản đầu tư hơn là chiến lược định giá vốn.

"Tại thị trường Úc, Nhật Bản và Việt Nam, việc tìm kiếm lợi nhuận thúc đẩy các nhà đầu tư trực tiếp bỏ vốn đầu tư vào những thị trường bất động sản trong khu vực tại Úc và Nhật Bản và đa dạng hóa ngoài những thị trường truyền thống như Sydney, Melbourne và Tokyo", báo cáo chỉ ra.

“Bối cảnh đầu tư bất động sản tại thị trường châu Á - Thái Bình Dương đã thay đổi đáng kể trong thập kỷ qua”, ông Robert Fong, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu CBRE châu Á - Thái Bình Dương cho biết.

Sự kết hợp của các nhà đầu tư mới, các nhà đầu tư đa quốc gia lần đầu tiên tham gia và các tổ chức đầu tư không những làm tăng số lượng vốn mà còn làm thị trường trở nên sôi động hơn.

Nghiên cứu của CBRE cho thấy, các tổ chức đầu tư, bao gồm các quỹ tài sản quốc gia, công ty bảo hiểm và các quỹ hưu trí, đang đi đầu trong việc đầu tư vào các thị trường mới. Giá trị giao dịch của các đối tượng khách hàng này đã đạt 22,5 tỷ USD từ năm 2013 đến 2016. Sự nới lỏng trong các chính sách đầu tư như đối với các công ty bảo hiểm của Trung Quốc, Đài Loan và Hàn Quốc, đã hỗ trợ các khoản đầu tư của các tổ chức này. Cùng với đó, nguồn vốn đầu tư này cũng nhằm mục đích tìm kiếm các khoản lợi nhuận dài hạn và bền vững để bù đắp cho các khoản nợ của công ty.

Đặc biệt, các thị trường như Việt Nam tiếp tục thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư mặc những rủi ro vốn có và các loại hình bảo hiểm rủi ro vẫn đang phát triển phức tạp. Trong lúc cả lợi suất đầu tư và nền tảng kinh tế đều tiếp tục củng cố sự tăng trưởng cho đầu tư bất động sản, dự án đầu tư bị hạn chế cho thấy rằng sự thu hút của thị trường Việt Nam nhằm vào mục tiêu dài hạn hơn là lợi nhuận trong ngắn hạn.

"Về lý thuyết, mức chênh lệch tỷ suất đầu tư tại Việt Nam hiện tại rất hấp dẫn nhà đầu tư và còn hấp dẫn hơn nếu kể đến triển vọng tăng trưởng kinh tế dài hạn. Oxford Economics dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam trong 2017 và 2018 ở mức 6,65% cao hơn so với các quốc gia khác trong khu vực ASEAN. Môi trường chính trị ổn định tại Việt Nam cùng triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan tạo nên nền tảng vững chắc cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo thị trường bất động sản. Tuy nhiên, doanh thu đầu tư bất động sản trung bình từ 2012 – 2016 chỉ đạt 760 triệu USD mỗi năm chủ yếu do hạn chế về tài sản đầu tư", báo cáo phân tích.

Báo cáo cũng chỉ ra rằng, nếu như ở thời kỳ trước, Việt Nam chứng kiến các chu kỳ điều tiết thị trường nhà đất một cách mạnh mẽ thì tại thời điểm hiện tại, nền tảng kinh tế đang hỗ trợ mạnh mẽ cho một chu kỳ mới phát triển bền vững. Đẩy mạnh tự do hóa kinh tế cùng với gỡ bỏ các hạn chế trong nắm giữ cổ phần của với người nước ngoài đối với các công ty Nhà nước cũng là lợi thế với đầu tư tài sản thương mại. Trong vòng năm đến mười năm tới, các nhà đầu tư nước ngoài có thể có nhiều cơ hội hơn để bổ sung vào danh mục của mình các tài sản thương mại ở vị trí đắc địa.

Văn phòng cho thuê và khách sạn là tiêu điểm

Theo CBRE, văn phòng cho thuê và khách sạn là hai mảng có sức hút nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm cơ hội đầu tư vào bất động sản thương mại ở Việt Nam

Về mảng văn phòng, nhu cầu khách thuê chủ yếu được thúc đẩy từ sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ. Phong trào khởi nghiệp sôi nổi cũng tạo thêm nguồn cầu mới cho các không gian làm việc hiện đại và linh hoạt dẫn đến sự phát triển mạnh mẽ của các không gian làm việc chung.

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM được chú ý nhiều hơn do tỷ lệ trống đang ở đáy, trong khi đó, tỷ lệ trống ở Hà Nội được dự báo sẽ cao hơn trong thời gian tới do nguồn cung mới tiếp tục gia nhập thị trường. Cả hai thành phố sẽ tiếp tục có những bước phát triển tốt hơn trong thời gian tới nhờ hoàn thiện các tuyến metro và cơ sở hạ tầng giao thông.

Bên cạnh đó, tăng trưởng khách du lịch và khách đến công tác sẽ là nhân tố chính thúc đẩy nhu cầu của mảng khách sạn. Nhiều khả năng các khoản đầu tư sẽ đổ dồn về các bất động sản nghỉ dưỡng đặc biệt tại các địa điểm du lịch nổi tiếng và phát triển như Đà Nẵng.

Liên doanh hợp tác là kênh kết nối đầu tư chủ yếu của các nhà đầu tư nước ngoài

Trong vài năm trở lại đây, chính quyền nhiều tỉnh thành tại Việt Nam đã tiến hành nới lỏng nhiều chính sách để thúc đẩy tăng trưởng đầu tư nước ngoài. Các điều luật mới được ban hành năm 2015 cũng đã cho phép các cá nhân và tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu toàn phần các dự án nhà ở. Tỷ lệ sở hữu nước ngoài tại các công ty Việt Nam được nâng lên từ mức 49% cho tất cả các ngành nghề, ngoại trừ các công ty bất động sản.

Tuy nhiên theo CBRE, mặc dù các hạn chế đã được nới lỏng, nhưng các nhà đầu tư vào Việt Nam vẫn được khuyên nên liên doanh với các chủ đầu tư nội. Các công ty liên doanh sẽ giúp cho các nhà đầu tư dễ dàng hơn trong việc cung cấp nguồn vốn cho dự án và đảm bảo chúng được vận hành hiệu quả.

"Môi trường đầu tư hiện tại của Việt Nam khá giống với môi trường đầu tư của Trung Quốc 10 năm trước. Các chủ đầu tư nội chiếm đa số tại các dự án phát triển nhà ở, nhưng họ vẫn cần nguồn vốn để đầu tư cho các dự án bất động sản thương mại. Nhờ vậy, các chủ đầu tư nước ngoài có cơ hội hợp tác với các chủ đầu tư nội để thực hiện một vài dự án nhất định hay hợp tác kinh doanh lâu dài. Tuy nhiên, ý định hợp tác của các chủ đầu tư nội có thể dần biến mất theo thời gian như đã diễn ra ở Trung Quốc", CBRE nhận định.

Cũng theo CBRE, với việc Ngân hàng nhà nước Việt Nam nâng mức độ rủi ro của các khoản vay mua tài sản tại các ngân hàng thương mại từ 150% lên mức 200% và giảm tỷ lệ cho văn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn bao gồm cả vay thế chấp, từ 60% còn 50% vào năm 2017 và 40% vào năm 2018. Khi các ngân hàng hạn chế cho vay, các chủ đầu tư Việt Nam có thể tìm đến các kênh vốn vay khác. Đây chính là thời điểm lý tưởng để các nhà đầu tư nước ngoài góp vốn sở hữu hoặc góp vốn thông qua các kênh đầu tư khác. Chẳng hạn, cuối năm 2016, Novaland và Sơn Kim Land đã kêu gọi được 120 triệu USD và 100 triệu USD từ các các nhà đầu tư nước ngoài.

Cho vay là một kênh đầu tư khác của các nhà đầu tư nước ngoài khi muốn tiếp cận bất động sản Việt Nam. Nhiều công ty bất động sản Việt Nam niêm yết trên sàn chứng khoán có tỷ lệ nợ khá cao, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài để góp thêm vốn cho dự án, đặc biệt là các dự án của các chủ đầu tư quy mô nhỏ, do các công ty này ngày càng gặp nhiều khó khăn để thu hút nguồn vốn từ các kênh truyền thống.

Theo Kiều Châu

BizLive