Những hạng mục bất động sản "sống ổn" trong 6 tháng cuối năm 2017

Vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, đặc biệt trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ, thương mại tiếp tục gia tăng. Nhu cầu về nhà ở, cụ thể với hạng mục có giá dưới 1.200 USD/m2 vẫn duy trì. Đó là những yếu tố giúp mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê, căn hộ và bất động sản công nghiệp giữ được sự tăng trưởng ổn định trong 6 tháng cuối năm 2017.

• 08/04/2024 Sếp doanh nghiệp bất động sản nghìn tỷ vừa xóa tên gần ...
• 26/12/2023 Năm 2024, đất nền được dự báo sẽ tăng giá trở lại
• 25/12/2023 Phân khúc bất động sản nào sẽ tăng giá mạnh nhất trong ...
• 07/11/2023 Thị trường bất động sản công nghiệp xuất hiện thương vụ đầu ...
• 30/10/2023 Thị trường bất động sản tại tỉnh thành nào đang có diễn ...

Mặt bằng bán lẻ: Có thêm động lực mới

7-Eleven - thương hiệu của Nhật Bản có trên 61.000 điểm bán lẻ theo mô hình cửa hàng tiện lợi ở nhiều nươc trên thế giới đã có mặt tại Việt Nam trong tháng 6 vừa qua. Trước đó, tờ Nikkei của Nhật đã đưa tin, mục tiêu của nhà bán lẻ này là phát triển 100 cửa hàng sau ba năm và đạt con số 1.000 cửa hàng sau 10 năm vào thị trường Việt Nam. Theo kế hoạch, trước mắt, 7-Eleven sẽ mở những cửa hàng đầu tiên tại các quận trung tâm TP.HCM.

Không chỉ 7-Eleven, các thương hiệu thời trang nổi tiếng như H&M, Uniqlo cũng đã hiện diện tại thị trường Việt Nam. Trong khi trước đó, cả Zara lẫn Old Navy đều khai trương cửa hàng đầu tiên tại Trung tâm Thương mại Vincom B (quận 1, TP.HCM). Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Jones Lang LaSalle (JLL Việt Nam) cho rằng, sự phát triển của ngành F&B (Food & Beverage - thực phẩm và đồ uống), bán lẻ, mà cụ thể là chiến lược mở rộng thị trường của các nhãn thời trang, cửa hàng tiện lợi sẽ tiếp tục là động lực thúc đẩy kinh doanh mặt bằng tại TP.HCM.

Theo nghiên cứu của JLL Việt Nam, cửa hàng tiện lợi tiếp tục phát triển trên diện rộng tại TP.HCM với tổng diện tích sàn gần 244.000m2, chủ yếu đến từ các nhà bán lẻ mới gia nhập thị trường.

Liên quan đến hạng mục mặt bằng bán lẻ, bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam cho biết thêm, tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại (TTTM) tại TP.HCM tính đến quý II/2017 khá cao, đặc biệt ở khu vực trung tâm, như TTTM tại Saigon Trade Center hay Vincom (quận 1) tỷ lệ lấp đầy là 100%.

Giá thuê gộp (giá đã bao gồm phí dịch vụ, phí quản lý, không bao gồm VAT) tại các TTTM ở khu trung tâm đạt mức 73,4 USD/m2/tháng), tăng 1,8 điểm phần trăm theo quý và chủ yếu được hấp thụ bởi các thương hiệu nước ngoài. Trong khi các khu ngoài trung tâm có giá thuê gộp là 37,4 USD/m2/tháng, tăng 0,2 điểm phần trăm theo quý. JLL Việt Nam cũng đưa ra dự báo, tỷ lệ lấp đầy của các khu TTTM tại khu trung tâm sẽ đảm bảo đến cuối năm nay. 

Tại TP.HCM, nguồn cung mặt bằng bán lẻ sẽ tiếp tục lan ra khỏi khu vực trung tâm, như Vincom Mega Mall (tại khu phức hợp Masteri Thảo Điền, quận 2 và SC VivoCity, quận 7) năm 2016, đặc biệt là những nơi tập trung dân cư đông đúc. Ứơc tính từ nay đến cuối năm sẽ có thêm 103.000m2 sàn bán lẻ gia nhập thị trường. Đáng lưu ý nữa là do nguồn cung mặt bán bán lẻ của các TTTM ngoài trung tâm gia tăng, chủ đầu tư cũng cần lấp đầy nên giá thuê có chiều hướng không tăng như các TTTM khu vực trung tâm.

Văn phòng cho thuê: Hạng A chưa đủ cho thuê

Hạng mục này thường gắn liền với tăng trưởng kinh tế, tăng số doanh nghiệp và dòng vốn đầu tư nước ngoài. Kể từ năm 2014, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng có dấu hiệu hồi phục, văn phòng cho thuê tăng trở lại.

Tính đến quý II/2017, tổng nguồn cung diện tích văn phòng cho thuê tại TP.HCM đạt khoảng 1,8 triệu m2 sàn, chủ yếu ở phân khúc hạng B (831.948m2) và hạng C (785.037m2). Văn phòng hạng A và B tiếp tục là điểm sáng khi duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định, lần lượt đạt 96% (tăng 25 điểm phần trăm theo quý) và 93% (tăng 124 điểm phần trăm).

Theo JLL Việt Nam, đối với văn phòng hạng A, dù trong nửa cuối năm 2017 có thể có thêm hai khu mới (Deutsches Haus và Saigon Trade Center) với 58.400m2 sàn (nâng tổng nguồn cung diện tích sàn văn phòng hạng A tại TP.HCM lên gần 300.000m2) vẫn chưa đủ đáp ứng được nhu cầu của khách thuê, đặc biệt là các công ty nước ngoài.

Thống kê mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, tính đến ngày 20/6/2017, cả nước thu hút 19,22 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, tăng 54,8% so với cùng kỳ năm 2016. Trong đó, riêng TP.HCM, nửa đầu năm 2017 thu hút 2,3 tỷ USD vốn ngoại, tăng gấp hai lần so với cùng kỳ năm trước. Đó là cơ sở cho dự báo về nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM và giá thuê trung bình sẽ tiếp tục tăng trong 6 tháng cuối năm. Hiện giá thuê gộp bình quân của văn phòng hạng A đạt mức 46,4 USD/m2/tháng, tăng 0,1 điểm phần trăm theo quý.

Bất động sản công nghiệp: Cầu tăng mạnh

Trong 19,22 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong nửa đầu năm 2017, cả vốn đăng ký lẫn vốn điều chỉnh đều có sự tăng trưởng mạnh, với mức tăng lần lượt là 57,9% và 35,8% so với cùng kỳ năm 2016 (phần còn lại là góp vốn, mua cổ phần). Thêm nữa, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đang dẫn đầu về thu hút vốn ngoại trong tổng số 18 lĩnh vực mà doanh nghiệp ngoại đăng ký đầu tư vào Việt Nam.

Mặt khác, các dự án FDI giải ngân trong 6 tháng đầu năm nay ước đạt 7,72 tỷ USD, tăng 6,5% so với cùng kỳ 2016. Điều này cho thấy, các nhà đầu tư ngoại, đặc biệt đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan tiếp tục mở rộng đầu tư sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam tác động tích cực đến nhu cầu về nhà xưởng, đất khu công nghiệp.

Khảo sát của JLL Việt Nam về thị trường KCN Đông Nam bộ (gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước) cho thấy, tính đến cuối quý II vừa qua, tổng diện tích đất tại các KCN của 6 địa phương này đạt khoảng 38.308ha, trong đó tổng diện tích đất cho thuê đạt 25.556ha, tăng khoảng 2,8% so với quý IV/2016 (Bình Dương và Đồng Nai dẫn đầu về nguồn cung và diện tích đất cho thuê).

Đáng chú ý, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng xây sẵn tại các KCN tiếp tục tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ 74,5% trong nửa đầu năm 2017, tăng 120 điểm so với quý IV năm trước. Song song đó, đến cuối quý II/2017, giá thuê đất ở khu vực Đông Nam bộ cũng tăng khoảng 2 - 5 USD/m²/chu kỳ thuê so với quý IV/2016.

Trong số các tỉnh - thành được khảo sát, giá thuê đất tại các KCN ở TP.HCM đạt mức cao nhất, trung bình khoảng 140 USD/m²/chu kỳ thuê (tương đương 3,174 triệu đồng), trong khi các khu vực còn lại có mức giá thuê thấp hơn, dao động từ 30 - 100 USD/m²/chu kỳ thuê. Được biết, một báo cáo nhanh về KCN do Cushman & Wakefield Việt Nam công bố hồi quý IV/2016 cho thấy, giá thuê đất bình quân tại các KCN trên địa bàn TP.HCM thời điểm đó chỉ ở mức 2,906 triệu đồng/m²/chu kỳ thuê.

Căn hộ bình dân, đất nền, nhà liền đất: Cung không đuổi kịp cầu

Đại diện JLL Việt Nam cho biết, từ nay đến cuối năm 2017, nguồn cung phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 1.200 USD/m²), nhà phố, biệt thự chiếm lĩnh thị trường. Song, chưa có dấu hiệu nào cho thấy giá của phân khúc nhà ở bình dân giảm, ngược lại tăng nhẹ vì nhu cầu ở TP.HCM với sản phẩm giá cả hợp lý khá cao, còn nhà liền đất thì nguồn cung không nhiều nên tỷ lệ hấp thụ của thị trường vẫn ổn định.

Trước đó, báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2017 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, tỷ lệ căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng lớn nhất (68,7%) trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, đây là tín hiệu tích cực vì các nhà đầu tư đã tái cơ cấu sản phẩm theo hướng tăng mạnh căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1 - 2 phòng ngủ) đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp và có tính thanh khoản cao. Đồng thời, đây sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.