Thị trường căn hộ cho thuê: Cạnh tranh từng mét vuông

Nguồn cung chiếm ưu thế, cạnh tranh trên thị trường cho thuê của phân khúc căn hộ cao cấp diễn ra khốc liệt từ cuối năm 2016 đến nay.

• 19/04/2024 Sở hữu nhà trước tuổi 30, quyết định thông minh với căn ...
• 08/04/2024 Sếp doanh nghiệp bất động sản nghìn tỷ vừa xóa tên gần ...
• 26/12/2023 Năm 2024, đất nền được dự báo sẽ tăng giá trở lại
• 25/12/2023 Phân khúc bất động sản nào sẽ tăng giá mạnh nhất trong ...
• 07/11/2023 Thị trường bất động sản công nghiệp xuất hiện thương vụ đầu ...

Chia sẻ về thị trường căn hộ, một chuyên gia bất động sản (BĐS) trên địa bàn TP.HCM đánh giá, hiện thị trường đang có sự mâu thuẫn giữa người có nhu cầu an cư và nhà đầu tư thứ cấp. Theo đó, những người có tiền thì sở hữu nhiều nhà, còn người có nhu cầu thực thì không đủ nguồn tài chính để tiếp cận nhà ở.

Cung chiếm đa số

Do cơ hội tham gia vào những kênh đầu tư khác còn hạn chế nên nhà đầu tư Việt Nam chủ yếu bỏ tiền vào BĐS. Trong khi đó, với mức giá từ 1 - 3 tỷ đồng/căn hộ thì khả năng chi trả của những người cần an cư lại có hạn.

Khảo sát về mục đích tham gia vào thị trường căn hộ của người mua nhà tại hai thành phố lớn của Việt Nam mới đây do Savills Việt Nam thực hiện cho thấy, quý IV/2016 có 54% người mua nhà để cho thuê, 23% lướt sóng và 23% để ở. Tỷ lệ này dù được điều chỉnh vào quý II/2017 (26% mua để cho thuê, 66% để ở và phần còn lại đầu tư lướt sóng) nhưng nếu xét ở từng phân khúc thì khác với căn hộ từ 1 - 3 tỷ đồng, phân khúc 3 - 6 tỷ đồng/căn chủ yếu là sự tham gia của nhà đầu tư thứ cấp, mua để cho thuê là chính.

Cũng theo chuyên gia trên, thời gian tới, nhiều khu nhà trong phân khúc cao cấp tiếp tục chào bán, người mua sẽ nhắm đến mục đích cho thuê. Như vậy, thị trường cho thuê sẽ có thêm động lực để phát triển, nhưng giá sẽ không đáp ứng như mong đợi vì tính cạnh tranh rất lớn. Cũng từ đầu năm 2017, thị trường căn hộ cao cấp cho thuê đã khởi động, có thể dễ dàng nhận thấy ở những khu nhà cao cấp quanh các trục đường lớn như xa lộ Hà Nội, Nguyễn Hữu Cảnh, khu vực trung tâm TP.HCM.

Liên quan đến hiện tượng thị trường căn hộ có dấu hiệu lệch pha sang phân khúc cao cấp, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, năm 2016 và 8 tháng năm 2017, thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại, nhất là trong phân khúc căn hộ cao cấp từ 3 phòng ngủ trở lên và BĐS du lịch nghỉ dưỡng, nhưng nhìn toàn cục, thị trường vẫn phát triển tương đối ổn định.

Theo HoREA, trong nửa đầu năm 2017, phân khúc cao cấp có 5.164 căn, chiếm 31,3%, phân khúc trung cấp có 5.136 căn, chiếm 31,1%, phân khúc bình dân có 6.206 căn, chiếm 37,6%.

Tuy nguồn cung mới có giảm nhưng thực chất trong suốt thời gian thị trường BĐS hồi phục, từ năm 2014 đến cuối năm 2016, nguồn cung căn hộ cao cấp đã luôn chiếm thế áp đảo, có thời điểm như 2015, nguồn cung phân phúc này chiếm trên 60% tổng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và từ đây đến cuối năm thị trường sẽ chứng kiến nhiều khu căn hộ cao cấp ở khu đông, khu nam và các quận trung tâm được bàn giao. "Những căn hộ mới được bàn giao sẽ gây sức ép lên thị trường cho thuê” - Savills Việt Nam nhận định.

Sức ép

Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam tại TP.HCM từng chia sẻ về thị trường căn hộ cao cấp với Doanh Nhân Sài Gòn: Người mua căn hộ cao cấp chủ yếu để đảm bảo tài sản. Họ có tiền mặt, những kênh đầu tư khác thì rủi ro nên gửi vào BĐS cao cấp, vốn có chất lượng tốt và dễ cho thuê.

Theo ông Duy, những người mua căn hộ cao cấp trước hết nhìn vào khả năng tài sản được đảm bảo, sinh lợi thay vì tỷ suất lợi nhuận chi phối. Ông Duy cũng cho biết, tỷ suất cho thuê căn hộ cao cấp hiện chỉ khoảng 6 - 7%/năm và thị trường này cạnh tranh khá gay gắt bởi nguồn cung quá nhiều, dẫn đến cạnh tranh về giá, thậm chí là ngay trong cùng một khu nhà.

Thực tế cho thấy, một khu căn hộ tại quận Bình Thạnh, năm 2016, khi chuẩn bị bàn giao, giá căn hai phòng ngủ được rao với mức 1.600USD/tháng nhưng đầu năm nay giảm xuống 1.200 - 1.300USD vẫn khó cho thuê. Tuy vậy, theo ông Duy, với tốc độ đô thị hóa nhanh như TP.HCM hiện nay, căn hộ cho thuê sẽ không bao giờ bị bão hòa, chỉ là cạnh tranh cao hơn so với những năm 2006 - 2007, do nguồn cung đa dạng hơn và khách thuê có nhiều sự lựa chọn, theo đó họ không chỉ quan tâm vấn đề giá mà còn chất lượng căn hộ, tiện ích sống nội khu, tiện nghi mà người chủ trang bị cho căn hộ.

Không chỉ vậy, theo đánh giá của giới đầu tư BĐS tại TP.HCM, khả năng cho thuê, giá cho thuê căn hộ cao hay thấp còn tùy thuộc vào khu vực, vị trí. Chẳng hạn như khu vực Thảo Điền, An Phú - An Khánh (quận 2) hay Phú Mỹ Hưng (quận 7), các quận trong trung tâm 930 ha hiện hữu, căn hộ cao cấp vẫn được ưa chuộng.

Các khu nhà mới có giá bán 2.500 - 3.000 USD/m2, thậm chí cao hơn vẫn có người mua vì chất lượng đáp ứng cho người nước ngoài đến ở và quỹ nhà đất ở những khu vực này còn hạn chế. Thêm nữa, tại đây, hệ thống tiện ích đã khá hoàn chỉnh, như trường quốc tế, trung tâm thương mại, giao thông kết nối.

Theo các nhà đầu tư thứ cấp, vị trí quyết định rất lớn đến giá thuê căn hộ cao cấp. Tính thanh khoản của một khu nhà và mật độ xây dựng cũng là yếu tố không kém phần quan trọng ảnh hướng đến việc cho thuê khi hoàn thiện. Theo đó, những khu nhà cao cấp cho thuê, đặc biệt thu hút khách thuê người nước ngoài thường có số lượng căn hộ tương đối ít và nằm trong cộng đồng có nhiều người nước ngoài sinh sống, như quận 2 hay quận 7.

Cũng cần nói thêm là bên cạnh các nhà đầu tư thứ cấp trong nước, trong vòng hai năm qua, thị trường căn hộ cao cấp đã thu hút được một lượng lớn kiều hối và cả của những nhà đầu tư nước ngoài (chủ yếu là Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore) muốn kiếm lợi tức. Điển hình như khu căn hộ Estella Heights do Keppel Land Việt Nam phát triển, tỷ lệ người nước ngoài, Việt kiều mua căn hộ đạt 25 - 26% trên tổng số 870 căn, tăng mạnh so với tỷ lệ 18 - 20% của The Estella giai đoạn 1 (đã đưa vào sử dụng). Theo chia sẻ của một khách hàng sở hữu căn hộ có giá 200.000USD (khoảng 4,5 tỷ đồng) tại The Estella giai đoạn 1, tỷ suất sinh lợi từ cho thuê căn hộ hằng năm dao động từ 6 - 7%, khá hấp dẫn so với lãi suất mà họ được hưởng nếu gửi tiền ở Nhật hay Singapore.

Đề cập đến thị trường căn hộ cao cấp năm nay, ông Nguyễn Khánh bày tỏ, do năm 2015 có nhiều chủ đầu tư tập trung vào phân khúc này với hàng loạt tòa nhà đưa ra thị trường nên thời điểm này, "sức nóng" tập trung ở thị trường thứ cấp (cho thuê, chuyển nhượng), trong khi nguồn cung sơ cấp sẽ tương đối "giảm nhiệt", sức mua cũng bị ảnh hưởng do nguồn tiền trong dân có hạn và đa phần đã được giải ngân trong suốt giai đoạn 2015 - 2016.