Bất động sản “tròng trành” trước sóng lớn

Thị trường bất động sản trong nước sắp tới sẽ có nhiều sóng gió khi mới đây, Ngân hàng Nhà nước công bố dự thảo sửa đổi Thông tư 36. Theo đó, sẽ giảm tỉ lệ nguồn vốn ngắn hạn mà các ngân hàng sử dụng để cho vay các dự án dài hạn từ 60% xuống còn 40%, đồng thời nâng tỉ lệ rủi ro của các khoản cho vay bất động sản từ 150% như hiện nay lên 250%.

• 19/04/2024 Sở hữu nhà trước tuổi 30, quyết định thông minh với căn ...
• 08/04/2024 Sếp doanh nghiệp bất động sản nghìn tỷ vừa xóa tên gần ...
• 26/12/2023 Năm 2024, đất nền được dự báo sẽ tăng giá trở lại
• 25/12/2023 Phân khúc bất động sản nào sẽ tăng giá mạnh nhất trong ...
• 07/11/2023 Thị trường bất động sản công nghiệp xuất hiện thương vụ đầu ...

Do hạn chế phát triển của thị trường vốn doanh nghiệp, tức thị trường cổ phiếu, các chủ đầu tư bất động sản hiện nay vẫn đang phụ thuộc rất nhiều vào vốn vay ngân hàng, thậm chí tỉ lệ vay nợ ngân hàng lên đến 80 - 90% cấu trúc vốn của toàn dự án. Về phía người đi mua cũng thế, tỉ lệ vay nợ mà các ngân hàng hỗ trợ cho người mua nhà có thể lên đến 70% giá trị căn hộ.

Nếu dự thảo này được thông qua, thị trường bất đông sản sẽ chịu áp lực điều chỉnh rất mạnh, bất chấp đã trải qua một năm 2015 phục hồi rất ấn tượng khi ghi nhận mức kỉ lục tiêu thụ mới trong lịch sử: khoảng 38.000 căn hộ được giao dịch thành công, chỉ tính riêng tại thị trường TP.HCM.

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc Công ty tư vấn bất động sản JLL, thị trường địa ốc mới chỉ bắt đầu phục hồi từ khoảng giữa năm 2014 và có sự tăng trưởng đáng kể trong năm 2015 nên sức đề kháng vẫn còn tương đối thấp. “Chúng ta đang trong giai đoạn đầu của sự phục hồi của thị trường bất động sản sau nhiều năm khó khăn và vì thế vẫn còn hơi sớm để bắt đầu đưa ra các biện pháp làm hạ nhiệt thị trường. Chúng ta có thể thấy tại Singapore và Hồng Kông khi thị trường đã phát triển quá “hot”, thì khi đó Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước mới tiến hành đưa ra các biện pháp để giúp hạ nhiệt thị trường. Sự thay đổi quá nhanh, quá đột ngột có thể khiến thị trường ngã ngụy và người tham gia khó xác định được chu kì phát triển của thị trường”, ông Stephen Wyatt nói.

Dĩ nhiên, về phía các nhà điều hành, việc điều chỉnh Thông tư 36 giúp giảm bớt rủi ro cho hệ thống tài chính và trong khía cạnh khác thì sẽ nắn dòng vốn vào các phân khúc khác như: tín dụng tiêu dùng, tín dụng cho ngành nông nghiệp, ngành thủy sản hay công nghiệp sản xuất.

Theo phân tích của JLL, Thông tư 36 được đưa ra có mục đích chính là cố gắng giảm thiểu rủi ro cho thị trường bất động sản và giảm thiểu rủi ro đối với các nhà đầu tư có nguy cơ mất kiểm soát trong các khoản nợ. Nhưng nên dựa vào tình hình của từng cá nhân, doanh nghiệp và nhà đầu tư cụ thể để áp dụng Thông tư 36 theo cách phù hợp nhất thì tác động mang lại sẽ hiệu quả hơn.

Hiện, Ngân hàng Nhà nước vẫn đang lắng nghe ý kiến của các bên để đưa ra quyết định cuối cùng. Trong trường hợp Ngân hàng Nhà nước vẫn kiên định giữ những thay đổi như trong bản dự thảo thì tốt nhất những nhà đầu tư tham gia vào thị trường nên giữ tâm lí chủ động kế hoạch ứng phó.

“Nếu Thông tư 36 không có hiệu lực hay nói cách khác là không được đưa vào áp dụng, thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục phát triển như từ trước đến nay. Lời khuyên mà chúng tôi luôn muốn đưa ra cho các nhà đầu tư trong thị trường bất động sản cũng như cá nhân đang có ý định mua bất động sản là cần phải nhận thức rõ về khả năng tài chính của mình và phải chắc chắn rằng có khả năng chi trả cho các khoản vay và không nên đánh cược rằng thị trường sẽ cải thiện, tăng trưởng liên tục. Những gì chúng ta học được từ bài học trong quá khứ là chu kỳ bất động sản tại Việt Nam ngắn hơn tại các thị trường có sự phát triển bền vững khác. Chu kỳ ở đây có thể là 2, 3, 4 hay 5 năm nhưng chúng ta cần phải thận trọng khi quyết định vay để đầu tư”, ông Stephan Wyatt chia sẻ.

Áp lực về quy mô nguồn vốn chưa phải là duy nhất cho thị trường. Trong thời gian gần đây, mặt bằng lãi suất đang có dấu hiệu tăng dần. Lãi suất cho vay phổ biến của các doanh nghiệp trong nước hiện nay phải chịu là khá cao, từ 10,5% trở lên trong khi tại Thái Lan, lãi suất cho vay hiện chỉ khoảng 6-8%, lãi suất cho vay của các ngân hàng Malaysia cũng chỉ khoảng 4-5%.

Bên cạnh đó, áp lực tiền tệ cho các quốc gia Châu Á ngày càng lớn hơn khi mới đây, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản hạ lãi suất tiền gửi tiết kiệm ở hầu hết các đối tượng xuống – 0.1% trong động thái hạ giá trị đồng Yên, kích thích chi tiêu của người dân. Cùng với một số quốc gia Châu Âu cũng đã giữ lãi suất tiết kiệm thấp hơn 0%, hành động nới lỏng tiền tệ của Nhật thật sự gây lo ngại cho các quốc gia khác về một cuộc chiến tiền tệ khốc liệt trong năm nay.

Nhưng điều gây lo ngại nhất chính là Trung Quốc. Nền kinh tế có dấu hiệu nguội lạnh sẽ gây áp lực cho Ngân hàng Trung ương nước này tiếp tục thực hiện phá giá đồng Nhân dân tệ nhằm thúc đẩy xuất khẩu, giải phóng hàng tồn kho trong nước. Trong viễn cảnh như thế, việc tiền đồng mất giá để hỗ trợ cho các doanh nghiệp xuất khẩu được xem là điều tất yếu.

Để tránh tiền đồng mất giá quá nhiều thì việc lãi suất tăng lên là điều đương nhiên và điều này đã được thể hiện trên thực tế. Nhưng đó sẽ là điều không vui cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và nhà đầu tư tham gia vào thị trường.

 

Nam Thịnh