Đại gia bất động sản trở lại và những dấu hỏi: Hải Phát trở thành “ông lớn” địa ốc thế nào?

Mua áo gấm, bán vải vụn

Năm 2003, Hải Phát được thành lập, với số vốn “tí hon” chỉ 8 tỷ đồng. Bốn năm sau, vào năm 2007, doanh nghiệp này tăng vốn lên 15 tỷ đồng.

Vậy nhưng, sang năm 2008, vốn của Hải Phát bất ngờ tăng lên tới 300 tỷ đồng và công ty này tuyên bố đồng loạt triển khai các dự án như: Khu đô thị mới Văn Phú và Tổ hợp thương mại, dịch vụ và căn hộ The Pride thuộc Khu đô thị An Hưng, quận Hà Đông.

Ba năm sau đó, vào năm 2011, Hải Phát tiếp tục đợt tăng vốn mới, lên 750 tỷ đồng và công bố triển khai các dự án, như: Dự án Khu đô thị Tân Tây Đô (huyện Đan Phượng), dự án khu nhà ở Phú Lãm (quận Hà Đông) và dự án khu đô thị Tây Nam An Khánh, huyện Hoài Đức.

Sự lớn mạnh thần kỳ của Hải Phát gắn liền với tình trạng bong bóng của thị trường bất động sản diễn ra tại Hà Nội.

Có một sự thực thú vị là hầu hết các dự án Hải Phát triển khai, như: Khu đô thị mới Văn Phú, dự án The Pride, Khu đô thị Tân Tây Đô… đều là do doanh nghiệp này mua lại một phần dự án từ các chủ đầu tư khác.

Một số dự án doanh nghiệp này này mua lại sau đó lại chuyển nhượng cho đơn vị khác, như: dự án Đại Thanh, (đã chuyển nhượng cho Tập đoàn Mường Thanh).

Thời điểm này, mặc dù chỉ triển khai được 3/5 dự án công bố, nhưng việc triển khai dự án đúng thời điểm thị trường địa ốc sốt xình xịch, đã giúp Hải Phát phất lên như “diều gặp gió”.

Thế nhưng, vì triển khai cùng lúc quá nhiều dự án, nên sau năm 2011, khi bong bóng địa ốc “xì hơi”, Hải Phát lại ngập chìm trong khó khăn. Hàng loạt dự án cao tầng được Hải Phát đồng loạt triển khai đã không được hoàn thiện theo tiến độ.

Chẳng hạn 3 tòa CT1, CT2 và CT4, dự án The Pride, doanh nghiệp đã bán phần lớn căn hộ và thu phần lớn tiền từ khách hàng, cũng liên tục bị trì hoãn hoàn thiện. Trong khi tòa CT3, phải nhiều năm sau, doanh nghiệp mới triển khai nhờ dòng tiền của ngân hàng.

Quá khó khăn về tài chính, vào năm 2012, Hải Phát cũng đã phải bán cho đơn vị thứ cấp phần lớn căn hộ tòa CT2A, khu đô thị Tân Tây Đô, với mức giá thấp hơn giá “đáy” của thị trường từ 20-30%.

Hải Phát vừa khởi công dự án nghìn tỷ Hải Phát Plaza trên đường Tố Hữu. Tuy nhiên, tiến độ dự án vẫn là dấu hỏi khó trả lời.

“Vết xe đổ” quá khứ!

Cuối năm 2014, khi thị trường bất động sản hồi phục, đặc biệt, sau khi có được dòng tiền nghìn tỷ từ việc triển khai tòa CT3 ( đã đổi tên thành HP Landmark Tower), Hải Phát lại chi mạnh cho hoạt động thâu tóm dự án.

Theo công bố, Hải Phát đã chi khoảng 700 tỷ thâu tóm trên 30% quỹ đất Dự án khu đô thị Phú Lương (quận Hà Đông) từ công ty Trung Việt khi doanh nghiệp này gặp khó khăn về tài chính.

Ngoài ra, Hải Phát cũng phải chi số tiền không dưới 600 tỷ khác để thực hiện hàng loạt thương vụ đầu tư khác, như: Mua lại một số lượng không nhỏ căn hộ tại tòa T2, dự án Thăng Long Victory (huyện Hoài Đức); Mua trên 7.200m2 quỹ đất đấu giá thuộc phường Vạn Phúc; Thâu tóm tòa 105 dự án Usilk City và tiếp tục mong muốn mua lại một số tòa khác thuộc dự án này để triển khai.

Tất cả các dự án trên, hiện đều được Hải Phát triển khai đồng loạt. Trong khi mới đây, Hải Phát cũng vừa công bố khởi công dự án mới là tổ hợp Hải Phát Plaza trên đường Lê Văn Lương, với vốn đầu tư lên đến 2.500 tỷ đồng.

Ngoài danh mục dự án đang triển khai kể trên, Hải Phát còn đang có kế hoạch triển khai hàng loạt dự án khác, như: Tháp Đại Đông Á tại Phường Đại Kim, quận Hoàng Mai; Dự án tổ hợp trên khu đất A7 Nam Trung Yên, hay khu đô thị mới Tây Nam An Khánh.

Như vậy, sau khi đã chi hàng nghìn tỷ cho hoạt động thâu tóm, mua lại dự án, việc triển khai hàng loạt dự án, Hải Phát cũng cần một lượng vốn cực lớn, hàng nghìn tỷ khác.

Ngoài ra, dự án như dự án nhà xã hội The Vesta (quận Hà Đông), doanh nghiệp này đã chi trăm tỷ xây thô, lại đang không thể bán được hàng vì vướng cơ chế về vốn cho khách hàng.

Việc Hải Phát mới đây phải bán "phá giá" số lượng căn hộ tại tòa T2, dự án Thăng Long Victory với giá thấp hơn giá thị trường khoảng 2-3 triệu đồng/m2, khiến nhiều người nghi ngờ: Phải chăng vì Hải Phát đang gặp khó khăn về tài chính vì triển khai quá nhiều dự án?

Chưa kể đến việc sau khi công bố khởi công rầm rộ dự án Hải Phát Plaza cách đây không lâu, tiến độ triển khai dự án vẫn như “rùa bò” trên công trường hiện nay, phải chăng, cũng vì lý do tài chính?

Liệu doanh nghiệp này có đi vào “vết xe đổ” của quá khứ 5 năm trước?