Thận trọng “bắt đáy”, động thái lạ của nhà đầu tư bất động sản dài hạn

Động thái của các nhà đầu tư

Có thể thấy, nhu cầu thị trường bất động sản được dự báo tiếp tục suy giảm. Thị trường đang phân chia ra các dạng đầu tư.

Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính: Tiếp tục giảm sút do room tín dụng dự kiến sẽ tiếp tục thắt chặt​.

Với nhà đầu tư dài hạn: Họ đang thận trọng bắt đáy do bất động sản vẫn là 1 kênh đầu tư giữ tiền và mang lại dòng tiền tốt, đặc biệt là khu vực gắn với phát triển cơ sở hạ tầng. ​

Với người mua nhà để ở có tài chính: sẽ có nhiều lựa chọn về bất động sản từ các dự án, sản phẩm hiện hữu. Nhu cầu mua nhà giữ nguyên do có nhu cầu ở thực.​

Với người mong muốn mua nhà với điều kiện tài chính hạn hẹp, đang chờ đợi chính sách về nhà ở xã hội của chính phủ đi vào hiệu lực và sự chung tay từ các nhà đầu tư.​

Chia sẻ về cơ hội của thị trường bất động sản năm 2023, đại diện Chợ Tốt Nhà cho hay, mặc dù phải đối mặt với nhiều khó khăn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đứng trước hai cơ hội lớn trong năm 2023 đến từ việc khung pháp lý tiếp tục được hoàn thiện và nhiều dự án cơ sở hạ tầng tiếp tục được triển khai trong năm tới.​

Ảnh: HV

Dự kiến năm 2023, ba bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản sẽ được sửa đổi, bao gồm: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản. Việc sửa đổi 3 bộ luật này sẽ tháo gỡ một số vướng mắc các vấn đề về pháp lý cho thị trường hiện nay, cũng như bổ sung hành lang pháp lý cho các loại hình bất động sản mới như officetel, condotel, biệt thự biển. ​

Năm 2023 cũng ghi nhận nhiều tuyến đường cao tốc tiếp tục được khởi công trên khắp cả nước. Tại Miền Bắc là đường vành đài 4 xung quanh Hà Nội. Tại Miền Trung là các dự án đường cao tốc Bắc Nam. Tại Miền Nam là nhiều tuyến đường kết nối các tỉnh thành lớn.

Về nguồn cung thị trường bất động sản năm 2023 tiếp tục đi ngang. Nguồn cung mới khan hiếm, giảm sụt so với năm 2022​. Riêng với nguồn cung hiện hữu gia tăng từ các nhà đầu tư buộc phải bán để trả nợ ngân hàng.

Về giá bán, giá chung cư ổn định, tiếp tục gia tăng chiết khấu tại các dự án sơ cấp​. Giá đất nền quay trở lại mốc đầu năm 2021​. Giá nhà ngõ, hẻm và nhà mặt phố giữ ổn định​.

Diễn biến các phân khúc bất động sản

Dự kiến năm 2023, nhu cầu tìm kiếm chung cư vẫn duy trì ổn định, do có lượng lớn người mua có nhu cầu ở thực.

Nguồn cung dự án chung cư mới tiếp tục khan hiếm trong năm 2023 khi các chủ đầu tư sẽ phải tiếp tục bán nốt các dự án lớn của mình trong năm 2022, cũng như các bộ luật sửa đổi sẽ cần thời gian để đi vào thực tế. Chỉ số tin đăng, bao gồm cả nguồn cung mới và nguồn cung hiện hữu, dự kiến sẽ đi ngang.​

Do nguồn cung và nhu cầu đi ngang, giá chào bán chung cư dự kiến sẽ không tăng trong năm 2023. Các dự án mới mở bán hoặc mở bán nốt trong năm 2023 có thể gia tăng chiết khấu nhằm thu hút người mua nhà. ​

​Ngược lại, thị trường chung cư đứng trước cơ hội gia tăng từ nguồn cung từ nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội được kì vọng sẽ tạo được đột phá trong năm 2023. Theo mục tiêu của Chính phủ, tới năm 2025, cả nước sẽ cần có 156 dự án nhà ở xã hội, tạo ra 156.7 nghìn căn hộ. Tuy nhiên, theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, cả nước mới chỉ đạt khoảng 10% mục tiêu đề ra vào đầu năm 2023.

Về thị trường đất nền, được dự báo sẽ tiếp tục khó khăn trong năm 2023 khi dòng vốn sẽ tiếp tục bị thắt chặt, các quy định hạn chế phân lô, tách thửa vẫn sẽ tiếp tục được thực hiện trong năm tới.​ Nhu cầu tìm kiếm đất nền dự kiến trong năm 2023 sẽ suy giảm, trong khi chỉ số tin đăng, phản ánh nguồn cung của thị trường sẽ có xu hướng đi ngang.​

Trong nửa cuối năm 2022, giá chào bán đất nền tại 1 số khu vực đã suy giảm, tuy nhiên vẫn còn cao hơn thời điểm đầu năm. Dự kiến xu hướng giảm này sẽ tiếp tục tại nhiều khu vực trong năm 2023, có thể kéo giá chào đất nền tại 3 miền quay trở lại thời điểm đầu năm 2021.​

Thị trường nhà ngõ/hẻm, nhà mặt phố năm 2023 có thể ổn định, đặc biệt là khi dòng tiền cho thuê gia tăng. Thị trường nhà đất dự kiến sẽ ổn định trong năm 2023 khi nhu cầu tìm kiếm nhà đất bán có thể giảm nhẹ, trong khi nhu cầu cho thuê tiếp tục gia tăng.

Giá chào thuê dự kiến tiếp tục tăng trưởng trong năm 2023, một số khu vực có thể quay trở lại mức giá chào thuê tại thời điểm trước khi xảy ra Covid-19. Việc giá chào thuê và nhu cầu tìm kiếm được kỳ vọng tiếp tục tăng trong năm 2023, khiến cho tỉ suất lợi nhuận khi đầu tư nhà đất tăng. Điều này sẽ góp phần làm cho loại hình nhà đất sẽ lấy lại sự quan tâm của các nhà đầu tư trong năm 2023.

Còn nhiều thách thức

Năm 2023 được dự báo là năm khó khăn đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy vậy, thị trường bất động sản vẫn đón chờ các cơ hội mới đến từ việc hoàn thiện khung pháp lý và sự phát triển cơ sở hạ tầng trong năm 2023.​

Theo tổ chức tiền tệ thế giới IMF, nền kinh tế năm 2023 được dự báo sẽ sụt giảm tăng trưởng và có thể xảy ra một đợt suy thoái nhẹ tại một số quốc gia. Tốc độ tăng tăng trưởng GDP thế giới giảm từ 3.2% năm 2022 xuống còn 2.7% năm 2023. Nền kinh tế Việt Nam cũng được dự báo sẽ chỉ còn tăng trưởng 6.5% trong năm 2023, giảm 1.5 % so với năm 2022.

Tín dụng năm 2023 dự kiến sẽ tiếp tục được chú trọng cho lĩnh vực sản xuất - kinh doanh. Theo chỉ thị đầu năm 2023 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Việt Nam, định hướng tín dụng sẽ tăng khoảng 14-15% và được điều chỉnh tuỳ theo tình hình thực tế.

Một khó khăn nữa của thị trường bất động sản năm 2023 là trái phiếu. Dự kiến, lượng trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 tăng 40% so với năm 2022, gia tăng áp lực trả nợ cho các chủ đầu tư bất động sản.​