clock

Bất Động Sản

09:23 03-03-2016

“Siết” tín dụng BĐS: Những vấn đề đặt ra

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang chuẩn bị sửa đổi Thông tư 36/2014/TT (Quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài ), trong đó thay đổi hệ số rủi ro của “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250% và giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 40%.

Dư luận đang có nhiều ý kiến trái chiều xung quanh vấn đề này. Theo người viết, có 6 vấn đề xoay quanh trục vay - cho vay, hệ thống ngân hàng thương mại - thị trường bất động sản (BĐS), chính sách - mong muốn cần được nhìn nhận và xem xét như sau:

1. Lý do thay đổi tỷ lệ là gì?

Đây thực chất là siết tín dụng BĐS. Tỷ lệ 150% và 60% được mở cho thị trường BĐS từ tháng 2/2015 sau 3 năm (2011-2014) tỷ lệ này là 250% và 40%.

Những năm 2011-2013, tỷ lệ này cao là do hệ thống ngân hàng phải ứng phó với khủng hoảng và thực hiện Nghị quyết 11/2011/NQ-CP (Về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội). Đầu năm 2014, tình hình kinh tế đã đi vào ổn định, các hạn chế tín dụng cũng như lãi suất đã được ổn định. Đến cuối năm 2014, tình hình các bên liên quan (tín dụng, chứng khoán, BĐS) khá tốt, hệ thống ngân hàng được phép tái phục hồi cho vay đối với thị trường BĐS.

1 năm sau, 2015, thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi, một số ý kiến đã cho rằng có tình trạng “bong bóng”. Trong tình hình đó, những vấn đề nội tại của hệ thống ngân hàng (tỷ lệ dự trữ cao và cho vay trung hạn thấp) lại được đưa ra tham khảo. Nhưng nếu Thông tư 36 được thông qua, thị trường BĐS sẽ lại bị khó khăn do thiếu vốn.

2. Lượng vốn - dưới tác động của dự thảo sửa đổi Thông tư 36 sẽ thay đổi như thế nào?

Tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại đối với thị trường BĐS cuối quý III/2015 là khoảng 375 nghìn tỷ đồng. Nếu theo quy định cũ - dự trữ 150% - thì là khoảng 550 ngàn tỷ đồng. Nghĩa là, hệ thống ngân hàng thương mại có khoảng 920 nghìn tỷ đồng thì thị trường BĐS được vay 375 nghìn tỷ đồng.

Tương tự, việc tính toán lượng tiền đối với tỷ lệ vay ngắn hạn và trung dài hạn. Do số liệu về số dư tín dụng trung và dài hạn trong tổng mức dư tín dụng hiện tại không rõ nên ở đây chỉ có thể tính toán giả định. Một là, nếu lượng tiền cho vay không đổi thì tổng lượng tiền huy động ngắn hạn phải tăng, nên lượng tiền huy động cho hệ thống ngân hàng cũng phải tăng (1,5 lần) để bù vào tỷ lệ cũ. Hai là, nếu tổng lượng tiền có khả năng cho vay không đổi thì dư nợ tín dụng cho thị trường BĐS phải giảm đi (1/3).

3. Những ý kiến đồng thuận với việc phải thay đổi tỷ lệ theo hướng này dựa trên căn cứ nào?

Một là, thị trường BĐS đã có dấu hiệu bong bóng, vì vậy phải kiểm soát rủi ro tín dụng. Hai là, hệ thống ngân hàng đang trong quá trình tái cơ cấu, cần điều chỉnh hợp lý tỷ lệ dư nợ cho các ngành nghề lĩnh vực kinh tế khác nhau. Trong bối cảnh hiện nay, có nhiều lĩnh vực cần ưu tiên và bản thân thị trường BĐS đã đạt đến mức cần thiết của số dư tín dụng. BĐS, vì vậy, cần điều chỉnh tỷ lệ thấp xuống để dành luồng tiền cho ngành nghề, lĩnh vực khác, chẳng hạn như cơ sở hạ tầng.

4. Tại sao có nhiều ý kiến không đồng thuận?

Trên thực tế, những ý kiến không đồng thuận sửa đổi theo hướng “siết” này là từ phía những người kinh doanh BĐS. Họ có một số lý do cho quan điểm của mình:

Một là, thị trường BĐS tuy có khởi sắc những chưa đến mức bị coi là “bong bóng”, vì vậy chưa cần các chính sách tín dụng như những năm 2011-2013.

Hai là, tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS trên tổng dư nợ toàn nền kinh tế vẫn đang trong vòng kiểm soát (khoảng 10%), vì vậy không cần phải tiến hành các động thái giảm tỷ lệ cho vay đối với BĐS.

Ba là, nợ xấu BĐS đang được giải quyết một cách tích cực với chính sách tiền tệ hiện hành, nếu có thay đổi luồng tiền, khả năng nợ xấu sẽ tăng lên (do cầu giảm xuống).

Bốn là, doanh nghiệp kinh doanh BĐS vừa vượt ra khỏi giai đoạn trầm lắng (nếu không nói là đóng băng) 2011-2013, chỉ mới được 1 năm không suy giảm (2014) và 1 năm tăng trưởng (2015), nếu bị thay đổi luồng tín dụng sẽ không phản ứng được (không điều chỉnh giảm được kế hoạch), khả năng gặp khó khăn là dễ xảy ra.

Năm là, hệ lụy của vấn đề nợ xấu, không ổn định kinh doanh là tình trạng khó khăn của thị trường BĐS.

Sáu là, lòng tin vào thị trường suy giảm, thị trường BĐS có thể lại lâm vào khó khăn.

Bảy là, tình hình kinh tế - xã hội năm 2016 hoàn toàn khác với năm 2011 (tăng trưởng tốt hơn, lạm phát thấp hơn, các chủ thể đầu tư, nhất là có yếu tố nước ngoài đang rất thuận lợi, cơ hội của thị trường BĐS tốt hơn), do đó không cần thiết và không nên áp dụng các chính sách có tính hạn chế đối với thị trường BĐS như năm 2011.

5. Thực tế thị trường BĐS hiện nay như thế nào?

Nguyên nhân căn bản vẫn nằm trong nội tại thị trường BĐS trong quan hệ tiền hàng đối với hệ thống ngân hàng thương mại.

Một là, thị trường BĐS, về cơ bản, vẫn phụ thuộc lớn vào luồng tiền từ hệ thống ngân hàng thương mại. Hiện tại, khoảng 80% lượng tiền của thị trường BĐS vẫn phụ thuộc vào luồng tiền của hệ thống ngân hàng thương mại.

Hai là, lượng tiền trong thị trường BĐSchủ yếu là tiền trung và dài hạn (ít nhất là trên 2 năm) trong khi hệ thống ngân hàng thương mại lại vận hành đối với luồng tiền ngắn hạn là chủ yếu. Cũng như vậy, các ứng xử đầu tư trong thị trường BĐS là trung và dài hạn, nhưng nếu chính sách tín dụng lại thiên về ngắn hạn thì sẽ có sự thiếu hụt luồng tiền cho thị trường (các dự án đã có kế hoạch sẽ không được tiếp tục vay tiền). Vì vậy, xuất hiện mâu thuẫn giữa mong muốn của thị trường BĐSvà hệ thống ngân hàng thương mại.

Ba là, thị trường BĐS luôn có nhu cầu tín dụng năm sau cao hơn năm trước và nhiều khi vượt khả năng đáp ứng của hệ thống ngân hàng thương mại (gia tăng tiền gửi thấp hơn nhu cầu của tiền cho vay).

Bốn là, thị trường BĐS bao gồm trong nó rất nhiều phân khúc (thị trường đất khu công nghiệp, thị trường nhà ở, thị trường dịch vụ thương mại, thị trường nhà giá thấp, thị trường nhà xã hội…), rất nhiều chủ thể (doanh nghiệp, cá nhân), rất nhiều đối tượng (dự án lớn, dự án nhỏ, dự án ưu tiên…), nhưng chính sách tín dụng hiện nay là như nhau đối với hầu hết các đối tượng của thị trường BĐS. Vì vậy, khi cung cầu về tín dụng giữa hệ thống ngân hàng thương mại và thị trường BĐS lệch pha, hệ quả vẫn là thị trường phải gánh chịu.

Năm là, thị trường BĐS hiện nay vẫn còn phụ thuộc nhiều vào luồng tiền tự hệ thống ngân hàng thương mại. Do vậy, thị trường rất dễ bị ảnh hưởng nếu luồng tiền từ hệ thống ngân hàng thương mại thay đổi. Điều này đặt ra yêu cầu phải tìm kiếm nguồn tiền từ các chủ thể khác nếu không muốn tiếp tục bị phụ thuộc vào chính sách tiền tệ nói chung, chính sách tín dụng nói riêng và tỷ lệ, lượng tiền cho vay, nói một cách ngắn gọn.

6. Việc cần làm

Trong ngắn hạn, các chủ thể trong thị trường BĐS có thể thay đổi, điều chỉnh kế hoạch kinh doanh, vì Thông tư 36 sửa đổi sẽ chỉ được thông qua và áp dụng sau tháng 2/2017.

Về phía đơn vị xây dựng chính sách (NHH) cần phân loại đối tượng để áp dụng các tỷ lệ khác nhau. Nói cách khác là không đồng nhất mọi đối tượng trong một tỷ lệ, một thời điểm chung. Về cơ bản, các sản phẩm cao cấp cần bị hạn chế, các sản phẩm hướng tới nhà giá thấp, nhà xã hội cần được khuyến khích, nếu không phải là giữ nguyên các ưu đãi.

Ngoài ra, nếu vẫn phải thông qua và thực hiện việc sửa đổi Thông tư 36, cần có một số động thái minh bạch hóa các vấn đề có liên quan một cách thương xuyên như tổng mức dư nợ tín dụng, tổng mức nợ xấu của hệ thống ngân hàng thương mại, của các bên liên quan.

Về lâu dài, bản thân thị trường BĐS phải tự tìm kiếm các nguồn tài chính khác, như các nguồn vốn ngắn hạn (trong dân, của kiều hối, của các chủ thể có yếu tố nước ngoài) và dài hạn (trái phiếu, các quỹ đầu tư, các hình thức sở hữu…), đặc biệt là cần có các quỹ đầu tư tín thác BĐS.

Các chủ thể có liên quan trong thị trường BĐS cũng cần đưa vào kế hoạch kinh doanh của mình những lưu ý về các rủi ro trong đó có rủi ro về tín dụng (chẳng hạn, phải có nguồn dự trữ cho việc suy giảm vốn tín dụngt ừ hệ thống ngân hàng).

Ngoài ra, các chính sách, nhất là chính sách tín dụng đối với thị trường BĐS cần được xây dựng theo hướng đảm bảo tính ổn định trong một thời gian dài; cần có các cơ chế, chính sách, chế tài đối với những thay đổi quan trọng để đảm bảo chính sách được thực thi và các bên hữu quan được bình đẳng trong ban hành, tiếp cận và thực thi chính sách.

 
PGS-TS TRẦN KIM CHUNG – Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu
quản lý kinh tế Trung ương

Tin liên quan